Technický stav budov a ich časté poruchy
Aké sú najčastejšie poruchy stavieb, s ktorými sa stretávame v neobnovených, pôvodných budovách zo 60. až 70. rokov 20. storočia? Problematika týkajúca sa mnohých objektov a budov postavaných v tomto období a ktoré k dnešnému dňu neprešli zásadnou obnovou. Objavujúce sa závady boli počas ich užívania prehliadané alebo nebolo dosť financií na ich opravy.
Čas životnosti budov, kedy si nevyžadujú veľké technické úpravy, sa všeobecne odhaduje na približne 50 rokov. To zároveň zodpovedá aj životnosti zabudovaných materiálov, inštalácii a technológii v objekte. Neznamená to však, že dielo v tomto čase nevyžaduje žiadnu údržbu. Po 50 ročnom cykle sa odporúča dôkladná inšpekcia technického stavu objektu, ktorej cieľom je dôkladné preskúmanie a zaevidovanie nedostatkov či porúch objektu a následný návrh sanácie. Včasnou a odbornou opravou je možné zabrániť ďalšiemu znehodnocovaniu objektu.
Poruchy objektov sú často vnímané jednotlivo a nie ako celok, kde poruchy na seba priamo nadväzujú. Pri neodbornej sanácii je potom odstránená len viditeľná závada, ktorá je výsledkom viacerých, okom neviditeľných vplyvov alebo je narušená pôvodná rovnováha objektu, ktorá má za následok vznik nových porúch. Z toho dôvodu je veľmi dôležitý podrobný prieskum a analýza objektu, ktorého výsledkom je podrobný technologický postupu odstránenia porúch a ich následná sanácia. Projekt sanácie objektu spracováva projektant v súčinnosti s profesistami a odborníkmi na technológiu. Každý objekt je špecifický svojou konštrukciou, lokalitou a spôsobom založenia. Z toho dôvodu je potrebné pre každý objekt spracovať samostatný projekt sanácie, a to odborne spôsobilou osobou. Priblížme si poruchy objektov, s ktorými sa v praxi najčastejšie stretávame.
Narušená statika objektu spôsobuje viditeľné praskliny na obvodových stenách a interiérových priečkach. Jedna z príčin vzniku spomínaných závad je, že objektu svojou hmotnosťou pôsobí na základy a tie prenášajú zaťaženie celého objektu do základovej škáry podložia, na ktorom je objekt založený. Pri narušení základovej škáry (čiže podložia) sa oslabí jeho pôvodná únosnosť a objekt začne na jednej strane viac sadať a klesať ako na druhej. To spôsobí trhliny v podlahách alebo na stenách. Znovuobnovenie únosnosti narušenej základovej škáry je jeden z náročnejších procesov pri sanácii a venujú sa mu odborné firmy, ktoré vhodnou technológiu obnovia únosnosť základovej škáry na požadovanú úroveň.
Vlhkosť v objekte je častý jav najmä v starších budovách, ale i v nových, neodborne realizovaných alebo chybne naprojektovaných. Stretávame sa tu s vlhnutím stien pri podlahe, tvorbou plesní na obvodových stenách, zatekaním cez strešnú konštrukciu, vlhnutím suterénov, odpadávaním omietky zo stien a podobne. Každá jedna porucha si tiež vyžaduje podrobný prieskum a návrh sanácie pôvodnej príčiny, ktorá spôsobuje poruchy.
Výmena pôvodných okenných konštrukcií síce nepatrí do porúch stavby, ale je to jedna z konštrukcií objektu, ktoré značnou mierou prispievajú k celkovému komfortu užívania objektu. Z toho dôvodu sa správna voľba výberu materiálového vyhotovenia a odbornej montáže okenných konštrukcií odporúča konzultovať s projektantom okenných konštrukcií. V dnešnej dobe sú na trhu bežné okná s izolačným trojsklom, osadené buď v drevených, plastových, alebo hliníkových rámoch.
Zateplenie objektu v posledných rokoch patrí medzi najčastejšie a najzásadnejšie obnovy objektov, ktoré majú pozitívny dopad na komfort užívania priestorov budovy. Aj pri zatepľovaní objektu je však potrebné dbať na konštrukčné vyhotovenie a zvoliť vhodné materiálové riešenie. Všeobecne platí, že prvých 5 cm zateplenia konštrukcie má najzásadnejší vplyv na tepelno-technické vlastnosti konštrukcie.
Zatekanie balkónov a loggií a degradácia nosnej konštrukcie dosky. Balkóny a loggie, ako exteriérové horizontálne konštrukcie, sú obzvlášť namáhané poveternostnými vplyvmi. Voda, ktorá pretečie cez porušenú hydroizolačnú vrstvu do nosnej konštrukcie spôsobuje postupnú koróziu výstuže balkónovej dosky. V zimnom období voda v konštrukcii zamŕza a zväčšuje svoj objem, čím narúša betón, ktorý postupne stráca svoju pevnosť. Z toho dôvodu je potrebné pri sanácii a obnove balkónov loggií zohľadniť skutkový stav zo statického hľadiska a navrhnúť správnu obnovu hydroizolačnej vrstvy balkónu loggie.
Výmena vnútorných rozvodov, do ktorej spadajú výmena elektroinštalácii, rozvodov v šachtách stupačiek, rozvodov vykurovania, vzduchotechnických potrubí a v neposlednom rade vhodné zvolenie technológie pre vykurovanie, prípravu teplej vody, prípadne vetrania a rekuperácie objektu. Každá jedna spomínaná oblasť je komplexný celok, ktorý je nutné posudzovať s ohľadom na obnovované dielo.
Obnova a odstránenie príčin
Pri obnove budov platí rovnaká zásada ako pri projektovaní novostavieb. Počiatočná kvalita projektovej dokumentácie podmieňuje finálnu podobu budúceho diela. Je veľmi dôležité dbať na kvalitu projekčného výstupu, ktorý je počas prípravy projektovej dokumentácie potrebné konzultovať s odborníkmi a technikmi spôsobilými na riešenú problematiku. Dôležité je tiež zvoliť správny rozsah obnovy a odstrániť príčiny porúch, nie len viditeľné závady, ktoré sa časom opäť objavia na rovnakých miestach. Od zadania a rozsahu obnovy sa priamo-úmerne odvíja aj cena za realizáciu obnovy objektu, ktorá je na začiatku pre majiteľa nehnuteľnosti často len hrubý odhad. Z tohto dôvodu vždy odporúčame pri zadaní definovať projektantovi požadovaný rozsah projektovej dokumentácie, ktorý bude obsahovať podrobný výkaz výmer k naceneniu realizátorom.
Prečo realizovať obnovu? Mimo vyššie uvedeného praktického hľadiska, pod čím sa rozumie zlepšenie technického stavu budov, a tým predĺženie už končiacej životnosti a v neposlednom rade aj skvalitnenie bývania obyvateľov týchto budov, je tu aj iný pohľad na to, prečo je obnova/rekonštrukcia budov dôležitá. Je za tým investícia. Totiž, rozdiel na trhu medzi zrekonštruovaným bytom v rekonštruovanom bytovom dome môže predstavovať oproti „pôvodnému“ stavu 300 – 500 EUR bez DPH na m2. Takéto zhodnotenie môže byť tiež zaujímavou pohnútkou pri obnove budov.
